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Al subarrendar un inmueble, mire el contrato con lupa

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Alquilar una habitación de una propiedad raíz es una práctica frecuente; pero puede generar inconvenientes. Algunas reglas básicas.

Los problemas suelen presentarse cuando se trata de viviendas, contrario al uso comercial en el cual sí se establecen algunas pautas que hacen más llevadero el proceso. En el caso del mercado residencial, el gerente de la inmobiliaria Avacol, Manuel Alfonso Carrillo, asegura que para efecto de impuestos, generalmente los contratos de alquiler prohíben el subarriendo porque se hace inmanejable.

“Aun así, es una costumbre difícil de regular”, reconoce el empresario, quien agrega que en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el control por parte de las administraciones tampoco es fácil.

Con este panorama, lo cierto es que hay una realidad de la dinámica que –de hecho- fue confirmada en la Encuesta de Calidad de Vida del 2016 sobre la tenencia de vivienda: según el Dane, quienes viven en arriendo y subarriendo ya participan con el 36,8 por ciento del total en Colombia, después de quienes son propietarios de su casa o apartamento, que tienen el 42,8 por ciento del mercado.

A pesar de que las cifras muestran que esta práctica ocupa un lugar importante en el país, la normatividad vigente no traza una ruta específica sobre su funcionamiento. Por ejemplo, la Ley 675 del 2001 –vigente para edificios y conjuntos sometidos al régimen de copropiedades– no trata el tema, según advierte el presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá, Germán Molano. Sin embargo, el directivo aclara que ante el auge de esta modalidad y los eventuales vacíos que existen, hay acciones de común aplicación que se deben tener en cuenta.

¿QUÉ SE DEBE HACER?

Por ejemplo, al optar por un contrato de subarriendo es importante revisar bien si en el documento está la prohibición; de lo contrario, se entiende que no hay impedimento para hacerlo.

Molano anota que si se logra el acuerdo, de todas formas hay que tener en cuenta que la Ley 820 o de alquiler sí específica que “el incumplimiento a la cláusula que prohíbe el subarriendo obliga a restituir el inmueble, es decir, a devolverlo”.

Arriendo 

En este caso, precisamente, es donde está uno de los mayores riesgos. Por eso, Alfonso Carrillo insiste en que “lo pactado debe ser muy claro y el representante de la firma inmobiliaria –si interviene en el proceso– tiene que ejercer el control”. No hacerlo puede generar los inconvenientes relacionados con la restitución del inmueble que cita Molano, con el agravante de que sacar a un inquilino es un proceso engorroso.

El consultor inmobiliario y abogado Diego Botero coincide con los analistas y añade que la Ley 820 “se refiere únicamente a la práctica de inmuebles urbanos destinados a vivienda, donde el arrendatario no puede ceder el alquiler ni subarrendar, a menos que tenga autorización expresa del dueño”.

PROCESOS DEMORADOS

En ese contexto, Botero reitera y recomienda que el acuerdo escrito aclare, con precisión, el uso que se le puede dar al espacio; en caso contrario se pueden presentar muchos inconvenientes desde el punto de vista procesal.

“La cuestión es que los procesos jurídicos asociados a este tema son muy lentos; incluso, desde el punto de vista judicial es difícil gestionar un incumplimiento y pueden durar de dos a tres años en resolverse. Sobre el tema, Robert Vargas, gerente de Suramericana de Arrendamientos, advierte una realidad: “Si al optar por el alquiler tradicional suelen presentarse problemas cuando no se implementan las medidas necesarias, ¿qué decir si se pretende subarrendar?”.

A pesar del cuestionamiento, el directivo es consciente –como los demás analistas– de que es una práctica recurrente inmersa en la cultura colombiana la cual, a pesar de algunas regulaciones, se mueve sin restricciones, contrario a lo que sucede con las propiedades comerciales que tienen un tratamiento diferente.

EN COMERCIO SÍ

El subarriendo de locales comerciales también es una práctica frecuente, pero tiene un tratamiento diferente al de la vivienda. Según Federico Estrada, presidente de Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, solo hasta el 50 por ciento de los bienes inmuebles destinados a este uso se pueden subarrendar sin autorización del arrendador, siempre y cuando al hacerlo no lesione los derechos del propietario. Incluso, el directivo explica que si la idea es hacerlo con la totalidad del bien, “el arrendatario debe contar con una autorización expresa o tácita del dueño de la propiedad”.

Algo que se debe tener en cuenta es que se estaría incumpliendo un eventual pacto entre las partes si esta se destina a actividades ilícitas o no permitidas dentro del ordenamiento jurídico, entre ellas, contrariar el uso del suelo.

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